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上半年 头部房企为何业绩亮眼


?近日,众多头部房企发布2019年上半年业绩公告,并举办业绩发布会。从数据可见,上半年这些头部房企的成绩单可谓亮眼。

365体育提款几点能到账? ? ? ?万科上半年实现归属上市公司股东的净利润达118.4亿元,同比增长29.8%;融创中国现金余额达1380亿元,相较2018年底增长了14.8%;碧桂园毛利润同比增长56.9%至548.6亿元,净利润同比增长41.3%至230.6亿元;中海地产股东应占溢利上升7.4%至249.4亿港元,核心净利润同比增长9.5%至209.9亿港元……

??近日,众多头部房企发布2019年上半年业绩公告,并举办业绩发布会。从数据可见,上半年这些头部房企的成绩单可谓亮眼。而头部企业的业绩如何,从某种意义上反映了所处行业的发展现状。为此,《每日经济新闻》记者特别选取了部分头部房企,结合其上半年业绩及业绩发布会上其管理层的发言,对这些企业的半年表现进行评述。

??上半年赚了118亿 万科首提“第三次创业”

??每经记者 吴抒颖 每经编辑 林菁晶

??上半年,万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;房地产业务实现销售金额3340.0亿元,同比增长9.6%。

??报告期内,万科实现净利润192.9亿元,同比增长42.6%;实现归属上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%;全面摊薄的净资产收益率为7.35%,较2018年同期上升0.59个百分点。每股基本盈利1.06元,同比增长28.8%。

??“十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了。未来,万科要做美好生活的服务商。”这是万科董事会主席2018年6月在万科股东会上的表态。

??那时候,万科探索多元化业务已经六年,但培育的成效并不显着,无论是营收的规模或是盈利的状况,在短时间内都看不到取代住宅开发业务的可能性。

??几个月后,万科的内部会议文件被曝光,郁亮提出要“收敛聚焦”、巩固提升“基本盘”,其中万科的基本盘是“住宅开发业务”,郁亮还提及,“三年尚未找到成熟商业模式”的业务可以不再做。

??万科发出了“最强音”,彼时舆论的观点都认为,万科将聚焦主航道,而新业务的探索或许将暂告一段落。

??这只是硬币的一面。万科管理层不止一次强调,“收敛聚焦”不是“砍树”,而是“修枝剪叶”,新业务还是要做,然而公众记住的总是最具冲击力的部分。

??万科过去这半年的关键词,在《致股东书》中是可以被窥探到的,大抵概括起来,就是巩固“基本盘”和寻找“第二曲线”。

??郁亮说,万科未来十年的基本盘还会是住宅开发。基于这一判断,万科在土地市场上依然活跃。截至2019年6月30日,万科新增项目的权益地价总额约649.8亿元,均价为6900元/平方米,分别同比增长12.38%、36.53%。

??在由相关机构发布的拿地排行榜上,今年前7个月,万科的拿地金额超过千亿元,仅次于碧桂园排名第二。

??不可否认的是,万科的住宅开发业务正在接近它的天花板,它的规模增速已经持续放缓。上半年,万科的房地产开发业务实现销售金额3340.0亿元,同比增长9.6%,这是近年来增速最低的一次。

??在这个业绩发布季,“焦虑”和“担忧”是写在每一家房企脸上的。面对一个“稳健”发展的行业,“树已经不可能长到天上去”,寻找具有潜力且可持续发展的业务是当下的必修课。

??万科总裁祝九胜说,万科“正处在第三次创业”阶段,它的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求,构筑第二条增长曲线——万科首提“第三次创业”。

??万科仍在寻找它的第二曲线。非开发业务中表现最好的物业服务板块,体量和住宅开发业务暂时还不在一个量级;至于长租公寓、物流仓储等其他业务板块,万科“领先领跑”的优势还在路上。

??房地产行业的商业模式和盈利逻辑相比起来是足够简单粗暴的。从一个野蛮生长的行业切换到精耕细作的范畴,万科至少要先跳出原先的思维。

??《致股东书》中,万科说:“我们同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区,进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域,进入到相对陌生的空间。”

??就像祝九胜所言,万科会“敬畏市场、顺势而为,因势而变”,在未来很长一段时间,这或将是万科的座右铭,是它持续寻找“第二增长曲线”的动力,也是它“第三次创业”成败的指南针。

??手握1380亿现金 融创中国下半年无拿地指标

??每经记者 吴抒颖 每经编辑 林菁晶

??上半年,融创中国实现收入768.4亿元,同比增长64.9%;净利102.9亿元,同比增长61.7%;毛利193.5亿元,同比增长67.88%;毛利率进一步提升至25.2%,同比提升了0.5个百分点。

??期内,融创实现销售金额2141.6亿元,同比增长11.8%。截至2019年6月底,融创现金余额达1380亿元,相较2018年底增长了14.8%,覆盖一年内到期有息负债超1.1倍,覆盖下半年到期有息负债超3.1倍。

??融创中国的创始人孙宏斌是经历过人生的大起大落的。

??从顺驰到融创,从偏居一隅的小开发商崛起为布局全国的龙头发展商,孙宏斌对房地产行业的风险的把控和机会的把握必然有着更强于同行的认识。

??孙宏斌曾经不止一次说过,要“小心拿地”“停止拿地”,他一直在警示风险,但很少有人当真——过去几年,融创中国正是凭借着擅用杠杆擅长并购冲进TOP5阵营的。

??在并购市场上所向披靡,融创的土地成本足够让其他开发商艳羡。

??2019年上半年,融创的平均土地成本仅为4307元/平方米,2018年、2017年同期分别是3620元/平方米、5800元/平方米。

??融创的布局几乎集中于一二线,它目前的土地储备约2.13亿平方米,其中超过83%位于一二线城市。

??与其土地布局相似的万科、中海,同期的土地成本分别为均价6900元/平方米、超过10000元/平方米,融创远低于他们。

??在2019年年中业绩会上,孙宏斌又说了,“停止拿地”。这一次他或许是对的。

??从融创的拿地动作中也可见端倪。今年以来,它被人记住的并购是:和泛海125亿的交易,收入了京沪两宗地块;和新湖中宝67亿的交易,接盘了20余宗土地。

??无论是体量或是金额,这两笔交易和过去数年融创的凶狠进击都不可同日而语。今年上半年,它拿地也开始冷静了,孙宏斌在2019年年中业绩会上说,从4月以后,融创就基本不拿地了。

??孙宏斌还说,“下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的”。

??第一阵营的房企中,中海、华润和万科还在逆周期拿地。虽然他们也说,要敬畏市场、审时度势,但像融创如此旗帜鲜明地表达观点,其他TOP级别房企不曾出现过。

??融创过去在资金的安排上向来要比其他房企更加激进,不过房企融资,已经开始关闸了。

??孙宏斌指出,融资的收紧是史无前例的,这次是从融资端切入的调控。“在这种逻辑下,预计下半年不只是对企业拿地有影响。当前的政策收紧将会是一种常态化的控制,对于销售端来说会有很大的影响,同时,这也将对土地市场造成非常大的压力。”

??未来的房地产行业,对稳健增长的房企是更加有优势的。融创深谙这一点,也将“降负债”作为了长期的目标。

??融创的资金面在今年上半年有所改善,其手握的现金余额为1380亿元,较上年末增加15%;现金余额覆盖一年内到期之有息负债超过3.1倍,公司流动性较为宽松。

??融资不易意味着高增长不可能一直持续。因而,融创对排名也变得佛系。年初的2018年业绩发布会上,孙宏斌觉得,第四名挺好。“前面的我们追不上,后面的也追不上我们。”

??转眼间,融创就被保利反超了一个身位。放在十年前,孙宏斌也许会有心气喊话“重回前四”,但孙宏斌如今已经不再是那位“争第一”的孙宏斌了。

??“第五名也挺好的。下半年争取保持住第五名。”孙宏斌说。

??他也不再是那位拿地不眨眼、有地就买的孙宏斌了。数个月前,在保利撤出天房集团之后坊间盛传融创即将接盘,但老孙回答,“都不是真的”。

??“城市运营商”华润置地的“中年焦虑”

??每经记者 吴抒颖 每经编辑 林菁晶

??上半年,华润置地录得综合营业额为458.5亿元,同比增长4.7%。其中,开发物业营业额为366.1亿元,同比增长0.3%;投资物业(包括酒店经营)租金收入为57.0亿元,同比增长30.4%。

??同期,华润置地的综合毛利率为38.2%,比2018年同期的48.1%有所下降。其中,开发物业毛利率由2018年同期的48.6%下降为36.0%;投资物业(包括酒店经营)毛利率由2018年同期的66.6%小幅上升至67.6%。

??这是一家构建了庞大商业帝国的房企。虽说几乎所有的龙头开发商都在标榜自身的运营能力,但细数起来,或许只有华润置地真正担当得起“城市运营商”的称号。

??“家大业大”,华润置地人喜欢如此形容他们所在的企业。万科曾经说,未来希望能“和城市一半的人有交集”,华润置地或许已经早就达成了这一目标。

??华润置地很愿意和外界分享它在城市运营方面的成就。在发布的财务报表和举办的业绩发布会上,华润置地的管理层对那些被其他房企称为“多元化业务”的方面总是着墨颇多。

??如同它“稳健”的企业风格,华润置地交出的2019年年中报没有惊喜,不会惊吓,它的业绩向来不会让投资者感到十分亮眼,但也没有明显短板。

??2019年年中报的核心财务指标中唯一走弱的是它的综合毛利率,今年上半年华润置地的综合毛利率为38.2%,去年同期为48.1%,同比下滑20.58%。

??但那是由于结算结构所致。去年华润置地结算的项目中一二线城市占比85%~86%,今年为32%,且去年深圳悦府毛利率超过70%将毛利率拉高,华润置地的管理层当时已指出“这不可持续”。

??华润置地的“城市运营商”底色则是足够鲜明的,今年上半年,公司实现签约额1188亿元,同比增长26%;投资物业(包括酒店经营)租金收入为57亿元,按年增长30.4%。

??“守住前十”“租金百亿”,华润置地的管理层曾经许诺过的目标,如今看来对它的确都是力所能及的事情,至少在2019年是。

??这是一个“逆水行舟、不进则退”的过程。华润置地董事会主席唐勇说,华润置地是有“中年焦虑”的,这是因为华润置地还在求发展,也表示华润置地对目前遇到的挑战,或者存在的问题正在思考、解决。

??“危机感”驱动在房地产行业难能可贵。十年前,万达、富力都还是销售额的前十,谁又能够预料到如今这两家企业所在的境地,而华润置地能够长期也想长期位居前十,管理层必如履薄冰。

??华润置地需要找准投资的节奏,控制融资的步调方能够在规模上长期保持龙头地位。今年上半年,它在土地市场的表现是足够积极的,截至6月30日,华润置地斥资820.6亿元收入了39宗土地,新增土地计容面积1021万平方米,同比增长24.8%。

??然而这对于华润置地远远不够。毕竟很早之前,它就已经开辟了第二战场,而今在万科提出要“寻找第二曲线”,恒大“造车”的热情不减,碧桂园重金投入机器人行业的当下,它的每一步都备受关注。

??华润置地在有意地培育住宅开发、商业地产之外的业务,长租公寓、场馆代建、康养地产都被华润置地的管理层所提及。

??在这些此前未曾涉足的业务上,华润置地目前没有明显跑赢——期望长租公寓年底能够达到4万间,而今年上半年行业龙头的万科已经开业超过8万间。

??华润置地的康养地产虽有华润集团作“大靠山”,目标是成为覆盖100万老人的综合康养运营服务供应商,但华润置地目前在这一业务上的水平还没有被证明。

??华润置地曾被投资者称为中国内地的“新鸿基地产”,两者的业务模式类似,但新鸿基的市值超过3000亿港元,华润置地刚过2000亿港元,投资者寄望它能超过新鸿基。

??但华润置地的“野心”与“实力”必然不会也不能被这一称号困住。它在“住宅+商业”两轮驱动的时代证明了自己。在更多新课题冒出之时,它还能够成为“排头兵”吗?(来源:每日经济新闻)